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대한민국에는 여러 종류의 세금이 있으며, 그중 부동산 관련 세금은 금액이 꽤 큰 편입니다. 특히 처음으로 부동산을 구매하는 분들은 이와 관련된 세금에 놀랄 수 있습니다. 부동산 세금 중 취득세는 특히 다양한 세율이 적용되기 때문에 잘 이해하는 것이 중요합니다. 오늘은 부동산 취득세의 개념과 취득세율의 적용 방식에 대해 자세히 알아보겠습니다.
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1. 부동산 취득세율이란?
부동산 취득세는 주택, 토지, 아파트 등 부동산을 취득할 때 부과되는 세금입니다. 부동산을 매입하거나 상속, 증여받을 때는 공시가격을 기준으로 취득세가 결정됩니다. 이 세금은 거래 유형과 소유 주택 수에 따라 세율이 달라지며, 여러 채의 주택을 보유할 경우 취득세율이 더 높아질 수 있습니다.
👉부동산 취득세율 안내
부동산 취득세율은 주택과 비주택으로 구분됩니다. 주택의 경우, 기본적으로 1%에서 3%의 세율이 적용되지만, 다주택자의 경우 소유 주택 수에 따라 세율이 크게 증가하여 8% 또는 12%까지 적용될 수 있습니다. 비주택의 경우에는 일반적으로 4%의 세율이 적용됩니다.
부동산을 취득한 날로부터 60일 이내에 세금을 신고하고 납부해야 합니다. 세금 계산은 매매가액 즉, 취득가액을 기준으로 하며, 신고하지 않거나 시가 표준액에 미달하는 경우 시가 표준액으로 계산됩니다. 일반적으로는 매매 금액에 세율을 곱하여 취득세를 산정합니다.
주택에 대한 취득세율은 주택의 가격과 보유 주택 수에 따라 달라집니다. 상가, 오피스텔, 토지 등의 비주택에는 4%의 세율이 부과되며, 오피스텔이 주거용으로 사용되는 경우에는 주택으로 분류되어 주택에 적용되는 세율이 적용될 수 있습니다.
부동산을 취득할 때는 매매 외에도 상속이나 증여를 통해 취득할 경우에도 취득세가 부과됩니다. 특히 주택을 유상으로 취득하는 경우와 무상으로 취득하는 경우에는 세율이 달라집니다. 유상 취득 시에는 아래와 같은 세율이 적용됩니다.
| 취득가액 | 세율 | 적용방법 |
| 6억원 이하 | 1% | 단일세율 |
| 6억원 ~ 9억원 이하 | 1~3% | (취득가액 x2/3억원-3)X1/100 |
| 9억원 초과 | 3% | 단일세율 |
- 6억 원 이하 주택: 1%
- 6억 원 초과 ~ 9억 원 이하: 2%
- 9억 원 초과: 3%
유상 취득은 직접 자금을 지불하여 부동산을 구매하는 경우를 의미합니다. 아래의 부동산 취득세율표를 참고하면, 주택의 수와 위치에 따라 적용되는 세율을 확인할 수 있습니다. 주택의 위치와 소유한 주택 수에 따라 취득세율이 달라지므로, 이를 고려하여 정확한 세금을 계산하는 것이 중요합니다.
👉부동산 취득세율표
| 주택 | 구분 | 취득가액 | 취득세율 | 농어촌특별세 | 지방교육세 | 합계 |
| 1주택자 | 6억이하 | 1.0% | 0.2% | 0.1% | 1.3% | |
| 6억초와 9억이하 | (취득가액X2/3억원-3)/100 | 취득세의 1/10 | 2.4% ~ 3.5% | |||
| 9억초과 | 3.0% | 0.3% | 3.5% | |||
| 2주택자 | 조정대상지역 | 8.0% | 0.6% | 0.4% | 9.0% | |
| 조정대상지역 외 | 6억이하 | 1.0% | 0.2% | 0.1% | 1.3% | |
| 6억초과~9억이하 | (취득가액x2/3억원 -3) / 100 | 취득세의 1/10 | 2.4% ~ 3.5% | |||
| 9억초과 | 3.0% | 0.3% | 3.5% | |||
| 3주택자 | 조정대상지역 | 12.0% | 1.0% | 0.4% | 13.4% | |
| 조정대상지역 외 | 8.0% | 0.6% | 0.4% | 9.0% | ||
| 4주택자 이상 |
조정대상지역 | 12.0% | 1.0% | 0.4% | 13.4% | |
| 조정대상지역 외 | 12.0% | 1.0% | 0.4% | 13.4% | ||
✅ 1 주택자 : 1~3%
✅ 2 주택자 : 8%
✅ 3 주택자 : 8%
✅4 주택자 : 12%
현재 2024년 기준으로 서울에서는 강남, 서초, 용산, 송파 4개 지역만 조정대상지역으로 지정되어 있으며, 이 외의 지역은 모두 비조정대상지역으로 분류됩니다. 비조정대상지역의 경우 1 주택자에 대해 1~3%의 취득세율이 적용됩니다.
주택을 증여받을 때는 과세표준이 3억 원 미만인지 초과하는지에 따라 세율이 달라지므로, 정확한 세금 계산을 위해 취득세 계산기를 사용하는 것이 좋습니다. 일반적으로 과세표준이 3억 원 미만인 경우 3.5%의 세율이 적용되지만, 이를 초과할 경우 세율이 더 높아질 수 있습니다.
또한, 부동산을 취득할 때는 취득세 외에도 지방교육세(취득세의 10%)와 특정 조건에서 농어촌특별세가 추가로 부과되므로, 실제 부담액은 기본 세율보다 더 높을 수 있습니다.
👉등록세란?
등록세는 부동산을 등기할 때 부과되는 세금으로, 주택이나 아파트를 매입한 후 소유권을 등록할 때 발생합니다. 이 세금은 일반적으로 취득세와 함께 납부되며, 추가로 지방교육세(0.4%)와 농어촌특별세(0.2%)가 함께 부과됩니다.
2. 부동산 취득세 계산기
부동산 취득세는 거래 금액만으로 일률적으로 결정되지 않습니다. 세금은 부동산의 유형, 가격, 그리고 소유자가 보유한 기존 주택 수에 따라 복잡하게 달라집니다.
예를 들어, 주택의 경우 1주택자와 다주택자, 그리고 주택이 조정대상지역에 위치하는지 여부에 따라 세율 차이가 큽니다. 이러한 다양한 조건을 고려하여 정확한 취득세를 계산하려면 취득세 계산기를 활용하는 것이 중요합니다.
부동산 취득세는 생각보다 세금 금액이 크기 때문에 어떻게 취득세를 절제하느냐에 따라 그 편차가 작아질 수 있습니다.
3. 부동산 취득 시 내야 하는 세금
1. 취득세: 30일 이내 납부 필수
- 취득세는 부동산 취득일로부터 30일 이내에 납부해야 합니다. 기한을 넘길 경우, 신고불성실가산세(20%)와 납부불성실가산세(1일당 0.03%)가 추가로 부과될 수 있습니다.
2. 농어촌특별세: 취득세의 10% 추가
- 취득세를 납부할 때는 해당 세액의 10%에 해당하는 농어촌특별세도 함께 납부해야 합니다.
3. 등록세: 등기 전에 납부해야 하는 세금
- 소유권 이전 등기 전에 해당 시·군·구청에 등록세를 납부해야 하며, 등기 신청 시 등록세와 함께 '영수필확인서'를 제출해야 합니다.
4. 지방교육세: 등록세의 20% 추가
- 등록세를 납부할 때, 등록세액의 20%에 해당하는 지방교육세도 함께 납부해야 합니다.
👉세금 계산 방법
| 취득방법 | 지방세 | 농어촌특별세 | ||
| 취득세 | 등록세 | 지방교육세 | ||
| 취득가액의 | 취득가액의 | 등록가액의 | 취득세액의 | |
| 매매 | 2% | 3% | 20% | 10% |
| 신축 | 2% | 0.8% | 20% | 10% |
| 상속 | 2% | 0.8% | 20% | 10% |
| 증여 | 2% | 1.5% | 20% | 10% |
| 교환 | 2% | 3% | 20% | 10% |
➡️취득가액 : 취득자가 신고한 가액 또는 시가표준액 중 높은 금액으로 계산
➡️ 시가표준액 : 토지는 현재 개별공시지가, 건물은 장이 결정한 1월 1일 현재의 가액으로 계산
4. 부동산 취득세율 절세 방법
부동산 취득세율은 정부의 정책 변화에 따라 조정될 수 있으므로, 부동산을 취득하기 전에 최신 정보를 확인하고 세금 계획을 세우는 것이 매우 중요합니다.
특히 다주택자의 경우 더 높은 취득세를 부담하게 될 수 있으므로, 세율을 고려한 신중한 구매 전략이 필요합니다. 조정대상지역 내에서 주택을 구매할 때는 더욱 주의가 필요하며, 전문가의 조언을 받아 체계적인 계획을 세우는 것이 좋습니다. 또한, 부동산 취득세를 직접 계산하고 기타 비용을 꼼꼼히 점검하여 제출함으로써 과세표준을 효과적으로 관리하는 것도 중요한 방법입니다.
5. 취득세 계산 예시
취득세를 구체적으로 이해하기 위해 몇 가지 예시를 들어보겠습니다.
예시 1) 1.6억 원 아파트 구매 (1세대 1 주택자)
- 취득세율: 1%
- 취득세: 160만 원
- 지방교육세(0.4%): 6만 4천 원
- 농어촌특별세(0.2%): 3만 2천 원
- 총 세금: 169만 6천 원
예시 2) 10억 원 아파트 구매 (1세대 1 주택자)
- 취득세율: 3%
- 취득세: 3,000만 원
- 지방교육세(0.4%): 40만 원
- 농어촌특별세(0.2%): 20만 원
- 총 세금: 3,060만 원
6. 취득세 감면혜택
1. 생애 최초 주택 구입자
12억 원 이하의 주택을 최초로 구입하는 무주택자는 최대 200만 원까지 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 이 혜택은 2025년 12월 31일까지 적용되며, 생애 처음으로 주택을 구입하는 사람들을 대상으로 합니다.
- 실거래가 12억 원 이하 주택
- 전용면적 85 이하
- 본인 및 배우자 모두 주택 소유 이력 X
- 3개월 이내 매도나 증여, 임대 X
- 취득일로부터 3개월 이내 전입신고 및 3년 실거주 의무
3년 실거주 의무가 부담스러울 수 있지만, 생애최초 취득세 감면 혜택을 먼저 받는 것이 좋습니다. 실거주 3년 계획이 없더라도, 나중에 실거주 의무를 채우지 못하면 감면받은 세금을 다시 납부하면 됩니다. 따라서, 3년 실거주 계획이 없어도 감면 혜택을 먼저 받고, 이후에 상황에 따라 납부를 고려하는 것이 바람직합니다.
2. 신생아 출산 가구
2024년 1월 1일부터 2025년 12월 31일 사이에 출산한 가구는, 12억 원 이하의 주택을 구매할 경우 최대 500만 원까지 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 이 혜택은 자녀 출산 후 5년 이내에 적용 가능합니다.
정부는 9억 원 이하의 주택을 보유한 1 주택자에 대한 세율 특혜를 2026년까지 연장하기로 했습니다. 출산 후 자녀와 함께 거주할 목적으로 주택을 구매할 경우, 최대 500만 원까지 취득세가 면제됩니다. 자녀 출산 후 5년 이내에 주택을 구매하거나, 주택을 취득한 후 1년 이내에 출산하여 해당 주택으로 사용하는 경우, 취득세가 100% 면제됩니다.
또한, 생애 최초로 주택을 구매하는 경우, 실거래가 12억 원 이하인 주택에 대해 최대 200만 원까지 취득세가 전액 면제됩니다. 이 혜택은 생애 동안 주택을 한 번도 구매한 적이 없는 사람들에게 적용됩니다.
7. 다주택자 취득세 중과세
다주택자의 경우 취득세가 중과 적용됩니다. 2주택자는 8%의 세율이 부과되며, 3 주택 이상을 보유한 경우에는 12%의 세율이 적용됩니다. 이는 1 주택자에 비해 훨씬 높은 세율입니다. 특히 조정대상지역에서 추가 주택을 구매할 때는 더 높은 세율이 적용되므로 주의가 필요합니다.
예시 1) 10억 원 아파트 구매 (2 주택자)
- 취득세율: 8%
- 취득세: 8,000만 원
- 지방교육세(0.4%): 32만 원
- 농어촌특별세(0.6%): 48만 원
- 총 세금: 8,080만 원
8. 절세 전략 및 주의사항
취득세를 절감할 수 있는 방법 몇 가지는 다음과 같습니다:
1. 세대 분리
- 부모와 세대를 분리하여 독립된 세대로 인정받으면 1주택자로 간주되어 낮은 세율이 적용될 수 있습니다. 이를 통해 취득세 부담을 줄일 수 있습니다.
2. 일시적 2주택 예외 규정
- 현재 1주택자가 새로운 주택을 취득하고 기존 주택을 일정 기간 내에 처분할 경우, 일시적 2 주택자로 간주되어 취득세 중과세를 피할 수 있습니다. 이 규정을 활용하면 일시적으로 두 주택을 보유하더라도 중과세를 면할 수 있습니다.
FAQ (자주 묻는 질문)
질문 1) 등록세와 취득세의 차이점은 무엇인가요?
등록세는 부동산 소유권을 등기할 때 발생하는 세금으로, 소유권을 공식적으로 증명하기 위한 것입니다. 반면, 취득세는 부동산을 새로 취득할 때 부과되는 세금입니다.
질문 2) 양도소득세를 줄이기 위한 방법은 무엇인가요?
양도소득세를 줄이기 위해서는 부동산 보유 기간을 고려하여 매매 시점을 신중하게 선택하거나, 양도소득세 감면 제도를 활용할 수 있습니다. 장기 보유에 따른 세금 감면이나 특정 조건을 만족하면 세금을 줄일 수 있습니다.
질문 3) 상속받은 부동산의 세금은 어떻게 계산되나요?
상속받은 부동산에 대한 세금은 상속세로, 상속받는 재산의 가액과 상속자의 관계, 상속인의 상속분 등에 따라 계산됩니다. 상속세는 상속받은 재산의 총액에 대해 부과됩니다.
질문 4) 상속세와 취득세는 다른가요?
네, 상속세와 취득세는 다릅니다. 상속세는 상속받은 전체 재산에 대해 부과되는 세금이며, 취득세는 부동산을 새로 취득할 때 부과되는 세금입니다.
질문 5) 무주택자가 아닌데도 특례세율을 적용받을 수 있나요?
일반적으로 무주택자가 아닌 경우 특례세율을 적용받기 어렵습니다. 하지만 특정 조건이나 예외가 있을 수 있으니 전문가와 상담하여 자세히 확인하는 것이 좋습니다.
질문 6) 상속세를 이미 납부했는데 취득세도 내야 하나요?
네, 상속세와 취득세는 각각 별개의 세금입니다. 따라서 상속세를 납부한 후에도 부동산 취득에 대해 취득세를 별도로 신고하고 납부해야 합니다.
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